Rollladen Mietwohnung: Wer zahlt, was dürfen Mieter?

Ein defekter Rollladen gehört zur Mietsache – die Reparatur zahlt laut § 535 Abs. 1 BGB grundsätzlich der Vermieter. Nur wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel mit klarer Kostengrenze enthält, zahlen Sie bestimmte Reparaturen selbst, in der Praxis meist 75 bis 150 € pro Fall. Wollen Sie umgekehrt selbst einen Rollladen nachrüsten, brauchen Sie für jede Bohrung in Fassade oder Fensterleibung die Zustimmung des Vermieters – bei Einbruchschutz können Sie diese seit der Mietrechtsreform 2020 laut § 554 BGB sogar verlangen.

Rollladen kaputt: Zahlt der Vermieter oder der Mieter?

Ein fest verbauter Rollladen zählt zur Mietsache, für die der Vermieter laut § 535 Abs. 1 BGB die Instandhaltungspflicht trägt: Er muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Klemmt der Panzer, ist der Gurt gerissen oder streikt der Motor, ist das zunächst also Sache des Vermieters – unabhängig davon, ob es sich um Verschleiß oder einen technischen Defekt handelt. Nach § 538 BGB müssen Sie als Mieter nämlich nicht für Abnutzung haften, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht. Nur wenn Sie den Schaden nachweislich selbst verursacht haben – etwa durch gewaltsames Hochziehen eines verklemmten Panzers –, müssen Sie zahlen, und die Beweislast dafür liegt beim Vermieter. Die Ausnahme: eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag.

Die Kleinreparaturklausel: Wann zahlen Sie den Gurt selbst?

Eine Kleinreparaturklausel überträgt Ihnen als Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen an Teilen, auf die Sie häufig und unmittelbar zugreifen – dazu zählt laut gängiger Rechtsprechung typischerweise der Rollladengurt. Der Rollladenkasten, die Mechanik oder ein Elektromotor gehören dagegen nicht dazu: Das Amtsgericht Leipzig entschied bereits 2003 (Az. 11 C 4919/03), dass die Reparatur eines Rollladenkastens keine Kleinreparatur darstellt. Damit die Klausel überhaupt wirksam ist, muss sie zwei Grenzen klar benennen: einen Höchstbetrag pro Einzelreparatur und eine jährliche Gesamtobergrenze. In der Praxis bewegen sich diese Werte meist zwischen 75 und 150 € je Reparatur sowie 6 bis 8 % der Jahreskaltmiete im Jahr, in Einzelfällen bis zu 10 % oder einem festen Betrag von rund 150 bis 250 €. Die genauen Zahlen schwanken zwischen den Gerichten, weil es dafür keine gesetzlich fixierte Grenze gibt.

Wichtig ist außerdem das Alles-oder-nichts-Prinzip: Überschreitet die Reparaturrechnung die vereinbarte Grenze auch nur um einen Euro, zahlen Sie gar nichts. Fehlt eine Kleinreparaturklausel im Vertrag komplett oder nennt sie keine Obergrenze, bleibt es bei der Grundregel: Der Vermieter zahlt die volle Rechnung. Was ein Handwerkertausch von Gurt oder Motor tatsächlich kostet, zeigt unser Ratgeber zu Rollladen-Reparaturkosten.

Rollladen defekt: Was müssen Sie als Mieter jetzt tun?

Melden Sie den Defekt dem Vermieter zeitnah und am besten schriftlich per E-Mail oder Brief (Mängelanzeige) – das schützt Sie im Streitfall und ist Voraussetzung für spätere Ansprüche. Beauftragen Sie auf keinen Fall selbst einen Handwerker, ohne sich vorher mit dem Vermieter abzustimmen: Ohne vorherige Fristsetzung bleiben Sie sonst auf den Kosten sitzen. Ein Recht zur Selbstvornahme mit Kostenerstattung besteht laut § 536a Abs. 2 BGB nur, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung bereits in Verzug ist oder eine sofortige Reparatur zur Erhaltung der Mietsache dringend nötig ist. Setzen Sie dem Vermieter also zunächst eine angemessene Frist, bevor Sie selbst handeln. Eine Mietminderung nach § 536 BGB ist grundsätzlich möglich, wenn der Rollladen die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung spürbar einschränkt – die Praxis zeigt aber sehr unterschiedliche Ergebnisse: Gerichte haben etwa beim Ausfall eines einzelnen Rollladens rund 3 bis 5 % angesetzt (u. a. Amtsgericht Warendorf, Az. 5 C 472/99), bei einem daraus entstehenden Sicherheitsrisiko im Erdgeschoss auch deutlich mehr. Solche Werte sind Einzelfallentscheidungen – im Zweifel hilft eine Einschätzung durch den örtlichen Mieterverein.

Rollladen nachrüsten als Mieter: Brauchen Sie eine Erlaubnis?

Ja. Sobald für die Montage eines Vorbaurollladens in Fassade oder Fensterleibung gebohrt und gedübelt werden muss, greifen Sie in die Bausubstanz ein – das gilt rechtlich als bauliche Veränderung der Mietsache und erfordert immer die vorherige, am besten schriftliche Zustimmung des Vermieters. Einfach anbringen lassen und den Vermieter danach informieren, funktioniert nicht: Ohne Erlaubnis riskieren Sie, den Rollladen auf eigene Kosten wieder entfernen zu müssen. Die Chancen auf eine Zustimmung steigen, wenn die Montage fachgerecht erfolgt und das Fassadenbild kaum verändert. Was die Montage eines Vorbaurollladens technisch bedeutet, erklären wir im Beitrag Vorbaurollladen nach Maß.

§ 554 BGB: Ihr Anspruch auf Einbruchschutz-Nachrüstung

Seit der Mietrechtsreform zum 1. Dezember 2020 haben Sie hier einen echten gesetzlichen Anspruch, nicht nur eine Bitte: Laut § 554 Abs. 1 BGB können Sie verlangen, dass Ihnen der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die u. a. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Ein nachträglich montierter, einbruchhemmender Rollladen fällt dem Wortlaut nach unter genau diese dritte Kategorie. Wichtig ist die Einschränkung in § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung Ihrer Interessen nicht zugemutet werden kann, etwa bei einem denkmalgeschützten Gebäude. Anders als bei einbruchhemmenden Fenster- und Türbeschlägen ist uns keine Gerichtsentscheidung bekannt, die einen nachgerüsteten Rollladen konkret unter § 554 BGB verhandelt hätte – die Anwendung ist naheliegend, aber unseres Wissens noch nicht höchstrichterlich bestätigt. Vermieter und Mieter können zudem vereinbaren, dass Sie für spätere Rückbaukosten eine Sicherheit leisten; einen automatischen gesetzlichen Anspruch darauf hat der Vermieter seit der Reform aber nicht mehr, anders als früher unter dem inzwischen aufgehobenen § 554a BGB. Klären Sie deshalb schon bei der Anfrage, ob eine Sicherheitsleistung fällig wird und wer beim Auszug für den Rückbau zahlt – das regelt § 554 BGB selbst nicht abschließend. Wie viel ein Rollladen tatsächlich zum Einbruchschutz beiträgt, lesen Sie in unserem Einbruchschutz-Ratgeber.

Ohne Zustimmung möglich: Diese Nachrüstungen brauchen keine Erlaubnis

Wenn Ihnen der Weg über § 554 BGB zu langwierig ist oder der Vermieter ablehnt, gibt es Alternativen ohne Eingriff in die Bausubstanz: ein steckerfertiger elektronischer Gurtwickler für vorhandene Rollläden ab rund 70 €, eine Zeitschaltuhr oder Anwesenheitssimulation für die Beleuchtung sowie klemm- statt dübelmontierte Innenlösungen. Details zu Nachrüstoptionen ohne Substanzeingriff finden Sie in unserem Beitrag Rollladen smart nachrüsten. Einen echten Vorbaurollladen ersetzt das nicht, dafür brauchen Sie in aller Regel den Vermieter an Bord. Am erfolgversprechendsten ist es meist, das Vorhaben nicht als Bitte, sondern als Wertsteigerung zu formulieren und eine Kostenbeteiligung vorzuschlagen – schließlich steigert das auch den Wert seiner Wohnung.